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2026/07/28

函館市で住宅ローン残高があっても不動産売却できる理由

離婚に向けた話し合いや新生活の準備が重なる時期に、「まだローンが残っている家をどうすればいいのか」という問いを一人で抱え込んでいる方は少なくありません。住宅ローンの残債がある状態でも、家を売却することはできます。売却代金などで金融機関への一括返済額をまかない、決済に合わせて抵当権を抹消する流れが実務上は一般的だからです。

「完済していなければ売れない」「売却後に借金だけが残る」といった不安の多くは、仕組みを知らないまま抱えているものです。函館市・北斗市を中心に不動産の買取・売却を手がける株式会社盛田不動産では、離婚に伴う住宅ローンや不動産売却のご相談にも対応しています。

本記事では、ローンが残っていても売却できる理由、残債と売却価格の関係に応じた2つの方法、名義や連帯保証をめぐるトラブルの防ぎ方、そして相談する際の考え方を順に解説します。

1. 住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です

住宅ローンの残債があること自体は、売却を妨げる事情にはなりません。売主が事前に自己資金だけで完済しておく必要はなく、買主から受け取る売却代金を返済に充てる方法が広く使われているためです。

住宅ローンを組んだ家には、金融機関の抵当権が設定されています。通常の不動産売買では、買主へ所有権を移転する際までに、売主側の住宅ローンに伴う抵当権を抹消できる状態にしておくのが一般的です。そのため実務では、決済の場で買主から代金を受け取り、その資金でローンを一括返済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に進めます。

売却代金と自己資金などによって一括返済額をまかなえれば、決済に合わせて抵当権を抹消して売却できます。自己資金が必要になるかどうかは、売却価格そのものではなく、売却諸費用を差し引いた手取り見込み額と一括返済額を比較して判断する点に注意が必要です。

1-1. ローンの残債がある状態で家を売却するのはごく一般的なことです

住宅ローンは20年、30年と続く長期の借入です。その途中で転勤、家族構成の変化、離婚といった事情が生じることは珍しくなく、返済期間の途中で家を手放す取引は日常的に行われています。

売却を検討する段階でまず確認したいのは、次の3点です。

• 住宅ローンの現在の残高（金融機関から届く残高証明書や返済予定表で確認）
• 物件の相場感（不動産会社の査定で把握）
• 抵当権の設定状況と名義（法務局で登記事項証明書を取得すると確実）

査定額は売却価格を保証するものではありませんが、ローン残高と比較することで、アンダーローンかオーバーローンかを検討する最初の目安になります。実際に売却できるかを判断する際は、想定される成約価格から諸費用を差し引いた手取り額まで確認しておく必要があります。数字が出ていない段階の不安は、多くの場合この輪郭が見えていないことに由来します。

1-2. 離婚を機に家を手放し、新たな生活をスタートさせる方は少なくありません

厚生労働省の2025年人口動態統計月報年計（概数）によると、離婚件数は17万9,068組でした。離婚に際して、婚姻中に形成した不動産や預貯金がある場合には、財産分与の整理が必要になることがあります。

家をどちらかが住み続ける形にすると、住み続ける側の返済能力、名義の変更、連帯保証の扱いといった論点が長く残ります。住宅ローンの契約では、名義人が住まなくなること自体が契約条件に触れる場合もあり、金融機関への確認が欠かせません。売却して現金化しておけば、その後の取り決めを継続的に管理する必要がなくなるため、離婚を機に手放す判断をされる方は一定数いらっしゃいます。

✓ポイント：残債があるまま売る取引は、特殊な事例ではありません。まず把握すべきはローン残高と査定額という2つの数字で、そこから諸費用を差し引いた手取り見込みまで確認できれば、取り得る選択肢はおのずと絞られます。数字が揃うまで結論を急ぐ必要はありません。

出典：令和7年（2025）人口動態統計月報年計（概数）の概況｜厚生労働省

2. ローン残高がある家を売却する2つの具体的な方法

売却の進め方は、手取り見込み額がローンの一括返済額を上回るか下回るかで大きく分かれます。上回る場合は通常の売却で完結し、下回る場合は不足分をどう埋めるかという検討が必要になるためです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

 

2-1. 家の売却代金でローンを完済できる場合（アンダーローン）

 

売却で得られる金額がローン残高を上回るケースでは、手続きは比較的シンプルに進みます。決済時に売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消したうえで、残った現金を財産分与の協議対象とする流れです。現金であれば、どちらかが住み続ける場合のような継続的な取り決めを残さずに済みます。

ただし、手取り額は売却価格そのものではありません。売主側では、仲介手数料、契約書の印紙税、抵当権抹消登記費用、繰上返済手数料などが発生することがあります。なお、所有権移転登記費用は買主負担とする取引が一般的ですが、費用の負担区分は契約条件によって異なります。譲渡益が出た場合には税金が生じる可能性もあるため、「いくらで売れるか」ではなく「最終的にいくら残るか」で判断する視点が欠かせません。

2-2. 家の売却代金がローン残高を下回る場合（オーバーローン）の対処法

築年数が経過した物件や、頭金を抑えて購入した物件では、売却で得られる金額が残高に届かないことがあります。この場合、不足分を埋める方法を検討します。

• 預貯金など自己資金で不足分を補う
• 親族からの援助を受ける
• 新たに住宅を購入する場合、不足分を上乗せできる住み替えローンを利用する
• 返済の継続が難しい場合、金融機関の同意を得て任意売却を検討する

任意売却は、残債が残ることを前提に、金融機関が抵当権の抹消に応じる形で進める売却方法です。競売と比べて市場価格に近い水準で売れる可能性があり、引き渡し時期も調整しやすいとされます。ただし金融機関の同意が前提であり、誰でも選べる方法ではありません。

なお、任意売却をしても、売却代金で返済しきれなかった住宅ローンが自動的になくなるわけではありません。住宅金融支援機構の案内でも示されているとおり、原則として残債の返済義務は残り、売却後の返済方法について金融機関や債権回収会社などと協議していくことになります。滞納が始まる前に動くほど、協議できる範囲は広く残ります。

税制面では、住宅ローンが残るマイホームをローン残高を下回る価格で売却して損失が出た場合に、給与所得など他の所得と損益通算し、控除しきれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例があります。現行制度では2027年12月31日までの譲渡が対象とされていますが、所有期間が5年を超えていること、償還期間10年以上の住宅ローン残高があること、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却でないことなど複数の要件があるため、実際の適用可否は税務署や税理士への確認が必要です。

✓ポイント：オーバーローンだと分かった時点で諦める必要はありません。不足額が数十万円なのか数百万円なのかで現実的な選択肢は変わりますし、想定成約価格は会社の見立てによっても差が出ます。まず正確な残高と手取り見込みを突き合わせることが、次の一手を決める前提になります。

出典：居住用財産の譲渡に関する特例措置｜国土交通省

3. 離婚に伴う不動産売却でトラブルを防ぐための重要ポイント

離婚に伴う売却でつまずきやすいのは、価格よりも権利関係と時間の管理です。名義や保証の状態を正確につかまないまま話を進めると、売却の直前で手続きが止まったり、離婚後に思わぬ請求が届いたりする事態になりかねません。

3-1. 現在の「名義人」と「連帯保証人」が誰になっているかを正確に把握する

まず区別したいのが、不動産の名義（所有者）と、住宅ローンの契約上の立場です。この2つは一致しないことがあり、確認すべき書類も異なります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

 

とくに注意したいのが連帯保証です。夫婦の一方が他方の連帯保証人になっている場合、離婚したという事実だけでその責任が外れることはありません。保証から外れるには金融機関の承諾が必要で、代わりの保証人を立てる、借り換えるといった対応を求められることがあります。売却して債務を完済できれば保証関係も終了するため、現金化はこの問題を根本から解消する手段になります。

 

3-2. 財産分与を公平に進めるためには早めの現金化が有効です

不動産は、預貯金のように単純に分けられません。共有名義のまま残せば、全体を売却する際に相手の同意が必要となり、連絡が取りにくくなっているほど手続きは難航します。売却して現金に換えておけば、婚姻中に夫婦の協力によって形成した財産に相当する部分について、財産分与の対象として協議しやすくなります。実際の対象範囲や分与割合は、取得時期や資金の出所などによって異なり、必ずしも全額を折半するものではありません。

期限の面でも、整理を先送りするメリットは乏しいといえます。2024年に成立した民法等の一部を改正する法律は2026年4月1日に施行され、家庭裁判所に財産分与を請求できる期間が離婚の時から2年から5年へと伸長されました。ただし、この5年が適用されるのは施行日以後に離婚した場合で、それ以前に離婚した場合は従来どおり2年です。期間に余裕ができたとはいえ、時間が経つほど資料は散逸し、相手との連絡も取りづらくなります。

✓ポイント：売却を進める前に、登記事項証明書とローン契約書を取り寄せ、名義・債務者・連帯保証人の3点をそろえて確認しておくと、後の手続きが大きく変わります。書類の見方が分からない段階でも、不動産会社に持ち込めば整理の道筋は立てられます。分与の範囲や割合について争いがある場合は、弁護士など専門家への相談が適切です。

出典：民法等の一部を改正する法律（父母の離婚後等の子の養育に関する見直し）について｜法務省

4. 函館市での不動産売却の不安は、まずはご相談ください

ローンが残っていることも、離婚に伴う売却であることも、不動産会社にとって特別な事情ではありません。大切なのは、残高と手取り見込みという数字を早い段階で把握し、選べる方法を知っておくことです。

4-1. 複雑なご事情に寄り添い、温かい対応でサポートします

離婚に関わるご相談では、話したくない事情や、整理しきれていない気持ちが同居しているものです。盛田不動産では、不動産業歴20年の代表が直接窓口に立ち、まずは状況をお聞きするところから始めています。お客様から「対応が良い」「温かい」「親切だった」といった声をいただくことがあり、そうした姿勢を大切にしながらご相談をお受けしています。

事情のすべてを最初から話す必要はありません。物件の所在地とおおよその残高が分かるだけでも、取り得る方向性の見当はつきます。相手方との話し合いが途中で止まっている段階、あるいは離婚が成立する前の段階でのご相談も珍しくなく、その時点で数字を把握しておくと、その後の協議が具体的になります。

4-2. 査定・相談は無料です。現状を整理するつもりでお声がけください

査定を受けたからといって、売却しなければならないわけではありません。数字を確認した結果、「今は住み続ける」という結論になることもあり、その判断も一つの答えです。

函館市・北斗市で不動産の買取・売却を手がける株式会社盛田不動産では、査定とご相談を無料でお受けしており、ローン滞納や任意売却に関するご相談にも対応しています。住宅ローンの残債があること、離婚が絡んでいること、話し合いが途中で止まっていること。そのどれもが、相談をためらう理由にはなりません。まずは現状を整理する場としてご利用いただければ幸いです。