Relocation
住み替えのタイミングや離婚時の不動産売却について｜盛田不動産
- TOP
- 住み替え・離婚時の売却
Relocation
住み替えや離婚で
不動産売却するなら
住み替えを成功させるには、どのタイミングで不動産を売却・購入するかが大きな問題です。離婚時の不動産売却では、どれくらい財産分与することになるか検討することが望まれます。これらの問題をスムーズに解決するには、どんなコツやポイントがあるか理解しておくと役立つでしょう。そこでこちらでは、函館市・北斗市にて不動産売却・買取を手がける盛田不動産が住み替えを成功させるコツや離婚が原因の不動産売却で押さえたい
ポイントを解説いたします。
住み替えを成功させるコツ
～売却と購入のタイミング～
売却、購入それぞれの
スケジュールを確認しましょう！
不動産売却で住み替えを成功させるなら、売却と購入それぞれのスケジュール確認が大切です。
売却のスケジュールを大まかに示すと、相場価格の調査→不動産会社に査定を依頼→不動産会社による物件調査→不動産会社と媒介契約を締結→売却活動を開始→買主様と売買契約を締結→買主様に物件をお引き渡しの流れで進みます。
一方、購入スケジュールの大まかな流れは、購入希望者様による物件探し→物件の見学→気に入れば物件購入を決定→売主様と売買契約を締結→住宅ローンの申し込み→売主様から物件をお引き渡しの順番です。
売主様は最初に売却物件の相場価格を調べ、購入希望者様が見つかったら売買契約を結びます。売買契約が成立した後、いつ買主様が入居できるかは購入物件が新築か中古かで変わるのが一般的です。
資金計画を
明確にしましょう！
不動産売却により住み替えの資金を調達するなら、明確な資金計画の立案が望まれます。
自宅を住み替える際は、いまのお住まいにローンがどれほど残っているか確認は不可欠です。さらに売り出し価格をいくらに設定すればよいか、また新規物件の購入に充てる頭金や購入時にローンを組んだとき支払っていける金額についても確認しておく必要があります。
よく考えた計画にもとづきローンを完済しておけば、不動産売却で得られた収入の多くを住み替え資金として使えるでしょう。新居の購入時に改めてローンを組むときも、無理なく月々の返済を続けられると考えられます。
盛田不動産は住み替えのご相談があれば、どんな資金計画がよいか一緒に検討します。何か疑問や不明点があれば、遠慮なく当社にご連絡ください。
売り先行か買い先行かを
決めましょう！
住み替えで所有物件を売却する場合、あらかじめ売り先行か買い先行か決めておくのがおすすめです。
売り先行が適しているケースには、売却代金で残っている住宅ローンを返済したい、あるいは物件をできるだけ高く売りたい場合があります。すぐに売買契約が成立したとき住み替え先が見つかっていなければ、仮住まいになるパターンも見られます。
買い先行は、できるだけ新居探しに時間をかけたいときなどに向いている選択肢です。ただ住宅ローンを組んで新居を購入した場合、以前の物件がなかなか売れず返済も残っているとローンの負担は二重になります。
仮住まいや二重ローンのリスクを減らすなら、しっかりした資金計画づくりは重要です。
Pick up
住み替えで得する減税措置とは？
住み替えで得する減税措置は、不動産売却で利益を得るか、売却損が出るか、また住宅ローンを組むのかで異なります。
これまで住んでいた物件の売却により利益を得た場合、譲渡所得税の特別控除が適用されます。
課税額は利益に応じて変わり、その計算で差し引かれる控除額は3,000万円です。売却損が出たときに受けられる減税措置には、損益通算があります。この措置では赤字を最長で4年間の利益と合算できるため、課税対象となる所得を抑えるのに効果的です。
物件購入で住宅ローンを組むと、住宅ローン控除の適用対象になります。ただし売却時に居住用財産の3,000万円の特別控除を使用される時は、住宅ローン控除の使用ができなくなりますので注意が必要です。住み替えで不動産売却と物件購入を並行したときは、これらの減税措置を覚えておくと節税対策に役立ちます。
離婚が原因の不動産売却で
押さえたいポイント
離婚が原因の不動産売却で押さえておきたい重要なポイントは、以下の5つです。
1．売却で得たお金は2人で均等配分
不動産が売れたときに得たお金は、2人で均等配分するのが原則です。
売却した物件を含め、多くの財産は婚姻中に夫婦が協力して得られたと見なされます。2人とも所有権を主張できる立場にあると考えられるため基本的に独占は認められず、どう財産分与するか夫婦間で決める必要があります。
不動産売却で得たお金も、不動産を婚姻前に相続していた、あるいはローンを返済するとお金が手元に残らないなどの例外を除けば財産分与の対象です。原則として、それぞれの収入や不動産の持分割合は考慮されません。
ただし婚姻前に入手した不動産のローンを夫婦で支払っていた場合、その返済額は財産分与の対象に含まれます。また2人が合意すれば、一方が全額を受け取っても問題ありません。
2．不動産を売却できるのは名義人のみ
通常、不動産を売却できるのは名義人になっている場合のみです。
不動産を売却する権利は、名義人が所有しています。名義人として売却の権利を有していなければ、誰であっても不動産の種類に関係なく勝手に売却活動を進められません。売却の権利がないとき、それでも売却活動するには名義人の合意が不可欠です。
夫婦の場合、どちらか一方が名義人とは限らず共有名義になっているケースも見られます。単独名義なら夫婦のうち名義人の意思で売却できますが、共有名義であれば夫婦共同で不動産売却する必要があります。
名義人は、不動産売買契約書で確認可能です。契約書に記名押印していれば名義人であり、夫婦の名前が書いてある場合は共有名義になります。
3．売却前に住宅ローンの確認は不可欠
不動産を売却する前には、住宅ローンが残っているかどうかの確認が不可欠です。
売却時に住宅ローンの返済を終えているか最初から住宅ローンを利用していない場合、不動産会社の仲介で物件を売り出せます。この販売方法で買主様が見つかるまで待てないときは、不動産会社に買い取ってもらう方法も選択肢のひとつです。
一方、住宅ローンが残っている場合、残債の金額を確認したうえで売却により完済できるかの判断が求められます。不動産を売却できても残債を返済するとお金が手元に残らないなら、財産分与の対象に含まれないためです。
あらかじめ不動産売却で得たお金をどれだけ財産分与できるか検討するためには、売却前に住宅ローンの有無確認は怠れません。
4．不動産にどれだけ価値があるか把握
不動産を売却するとき現状でどれだけ価値があるか把握しておくと、後々に財産分与できるかどうか検討するうえで参考になります。
いくらで不動産が売れるかは、物件の状態により多少なりとも変わります。建物に目立った劣化がなく立地状況や周辺環境に恵まれていれば、購入希望者様を見つけやすいと判断され高く評価されるでしょう。
不動産会社に依頼すれば、不動産の価値を査定してもらえます。不動産会社によっては売却を依頼してもらうため査定額を高めに提示するケースもありますが、少しでも客観性を高めるなら複数の会社に頼むと効果的です。
離婚で査定そのものに抵抗がある場合、不動産会社が現地を訪れず簡単な手続きで済ませる机上査定を選ぶとよいかもしれません。
5．不動産を売り出すタイミングは離婚前
離婚に伴い不動産売却するとき、物件を売り出すのに適したタイミングは離婚前です。
お互いに連絡の取りやすい離婚前に不動産を売り出しておけば、住宅ローンや財産分与の問題についての話し合いは大した手間にならないと考えられます。逆に離婚してから売り出すと、話し合いは重い負担に感じられる可能性があります。
とはいえ、実際の財産分与は離婚後まで待ったほうがよいといわれています。主な理由は、離婚が成立する前に財産が移転すると贈与と見なされるためです。この場合、分与した財産は贈与税や不動産取得税の課税対象になる可能性があり気をつけなければなりません。
いずれにしても、早めに離婚後の財産分与を話し合うなら不動産売却は離婚前が適しているといえます。
Pick up
ファイナンシャル
プランナーとして、
プラスαの提案も可能！
盛田不動産は、常にお客様の立場や目線で物事を考え、ファイナンシャルプランナーとして知識や技量を活かしプラスαのご提案をさせていただきます。
