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任意売却の基礎知識｜盛田不動産
ローン滞納でお悩み
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- ローン滞納でお悩み【任意売却】
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任意売却の
仕組みやメリットとは
ローンの返済が厳しくなったとき、検討したい選択肢が任意売却です。この方法の仕組みを十分に理解したうえでローンの滞納が繰り返されないうちに早く対応すれば、さまざまなメリットがもたらされると見込めるでしょう。そこでこちらでは、函館市・北斗市にて不動産売却・買取を手がける盛田不動産が任意売却とは何か、どんなメリットがあるか、どこが競売と違うかなどについて解説いたします。
住宅ローン関連の
こんなお悩みありませんか？
住宅ローンの返済中には、以下のようなお悩みがよく聞かれます。
- 収入が減り、住宅ローンを完済できるか見通せない。
- 最近、返済の遅れや滞納が続いている。
- 返済の滞納を繰り返したため、金融機関から督促状が届いた。
- リストラで、ローンの返済資金を用意するのが難しくなった。
- 離婚に伴い出費が増え、ローンを返済する余裕がない。
- いま住んでいる物件が競売に出されたら、どうなるか不安。
- 長いこと返済を滞納したため、先日、競売開始を通知された。
- ローンを組んだ物件が遠方にあり、返済を忘れがち。
こんなお悩みがあれば、不動産を任意売却する選択肢があります。
ローンが払えないとき
活用したい「任意売却」とは？
任意売却とは、一般的な不動産の売却方法に近い形で住宅ローンの返済が難しくなった不動産を売り出せる選択肢です。
不動産を購入するとき住宅ローンを組むと、金融機関にはローンの返済が滞ったときの備えとして対象物件を競売に出せる抵当権が設定されています。お住まいの所有者が何度も滞納を繰り返していると、その物件はやがて競売にかけられる可能性があります。
競売の権限は金融機関にあり裁判所が主導するため、通常、所有者様の意向には目を向けてもらえません。たいてい競売の価格設定は、一般的な市場相場よりかなり安値です。
任意売却を選ぶと金融機関が物件を競売にかける抵当権は解除され、通常と大差ない形で売り出せるため価格設定に売主様の意向を反映しやすくなります。物件が高額で売れれば、残債の返済や生活費に余裕が生まれるかもしれません。
新型コロナウイルスによる、
住宅ローンについて相談ごとは
「盛田不動産」へ
新型コロナウイルスの影響を受け、住宅ローンの返済が難しくなっている場合には盛田不動産にご相談ください。
いま国内では、多くの業界に新型コロナウイルスの影響が及んでいます。全国的に旅行や大勢での飲食が控えられるなか、観光業や飲食業では景気が振るいません。これらの分野に従事している場合、収入が大幅に減少していれば住宅ローンの支払いは困難でしょう。
そんなケースを救済するため、金融機関や政府はさまざまな制度を用意しています。どんな解決策があるかお悩みなら、いつでも遠慮なく当社にお問い合わせください。
任意売却が
もたらすメリットとは？
売主様が任意売却を選んだとき期待できる大きなメリットは、競売より高く売れる可能性があるところです。
住宅ローンの滞納により物件が競売にかけられる場合、価格は一般的な市場相場に比べると3～5割ほど安くなるといわれています。任意売却は売り出し価格に売主様の意向を反映させる余地があり、競売より高額で売れるケースが少なからず知られています。
任意売却の場合、売主様は基本的に売却費用の負担が不要です。この方法に伴う必要経費には抵当権抹消費用、仲介手数料がありますが、いずれも債権者である金融機関の負担となります。
競売では基本的に物件情報が公開されるため、売主様のプライバシーを近隣に知られる可能性があります。任意売却ならプライバシーへの配慮が可能であり、売主様の事情が周りに漏れる心配はありません。
任意売却は、ローン残債の返済方法や引っ越し費用について債権者と交渉可能です。債権者によっては、売却費用を使ったローン返済や引っ越し費用への活用に理解を得られる場合があります。さらに売却した物件を借りられると、そのまま引っ越さず住み続けられます。
一般的に任意売却は債権者との交渉が簡単でないといわれるため、この方法を選ぶ場合は不動産の専門家に任せるのがおすすめです。
任意売却と競売との違いを比較！
任意売却と競売との主な違いを示すと、以下の通りです。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 市場相場に近い価格設定が可能。高額で売れると、残債の返済が楽になる可能性あり。 | 裁判所の価格設定は、時価の7割が基本。入札は提示価格の2割安から認められ、低額になる傾向あり。 |
| 余剰金 | 物件の売却で得られた収入は、債権者との交渉により引っ越し費用や生活費に充てられる場合あり。 | 売却代金の用途は、債権者への支払いだけに限定。手元に収入は得られず、債権者との交渉も不可。 |
| 引っ越し時期・移転先 | 引っ越し時期は、債権者との交渉が可能。移転先は、不動産会社のサポートのもと探しても問題なし。 | 引っ越し時期は、落札者の都合に左右されやすい。場合によっては、強制退去も避けられない。 |
| 残債の返済 | 債権者と交渉し、無理のない返済計画を考えられる。不動産会社が、交渉をサポートしてくれる場合あり。 | 競売で物件が売却されても残債の支払い義務は免除されず、返済方法については交渉不可。 |
| プライバシーへの配慮 | 不動産会社の多くは売主様のプライバシー保護に余念がなく、近隣に知られることなく物件売却が可能。 | 競売に関する情報はネット上などに公開され対象物件に執行官が訪れるため、近隣に知られる場合あり。 |
| 生活再建 | 物件売却で得た収入を残債の返済資金や引っ越し費用に回せれば、その後の生活再建を進めやすくなる。 | 物件売却で多くの収入は期待できないため、たいてい残債の返済は厳しく生活再建に時間がかかる。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
任意売却が可能な期間とは？
任意売却が可能といわれる期間は、一般的にローンを滞納し始めてから7～9ヶ月までです。ただローンの返済が厳しく感じられたら、早めの対応が望まれます。
| 滞納期間 | 任意売却の可否 | 実際の状況 |
|---|---|---|
| ローンを滞納する直前 | 可 | 収入の減少などでローン返済が困難。 |
| 滞納開始から3ヶ月頃 | 可 | 金融機関から督促状が送られる。 |
| 滞納開始から4ヶ月頃 | 可 | 住宅ローンを分割返済できる期限の利益が喪失する旨の通知書が届く。 |
| 滞納開始から6ヶ月頃 | 可（対応が急がれる） | 債務者に代わり、保証会社が銀行への支払い（代位弁済）を開始。保証会社から、一括弁済しないと競売に移ると通知を受ける。 |
| 滞納開始から7～9ヶ月 | 可（対応が急がれる） | 裁判所から競売開始決定が通知され、執行官が物件調査に訪れる。 |
| 滞納から10ヶ月以降 | 不可 | 物件が競売にかけられ、入札が開始される。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
任意売却はローン滞納から7～9ヶ月まで可能といわれますが時間が経過するほど状況は緊迫するため、早めの対応が望まれます。
競売より「任意売却」の方が
お得です！
任意売却は市場相場に近い価格設定で売り出せるメリットがあり、競売よりお得です。
この方法を選んだほうがお得になる主な理由には、「市場相場に近い価格設定が可能」「物件売却に伴う費用負担は不要」「自分の意思で選択可」「プライベートを守りやすい」の4つがあります。
基本的に市場相場は競売の提示価格より高くなるため、それに近い価格で売り出せる任意売却は高額で物件売買できる可能性があります。売主様は、この方法に伴う抵当権抹消費用や仲介手数料を負担する必要はありません。
競売と異なり強制でなく、売主様がこの方法を選ぶかどうか自分の意思で決められます。宣伝活動などでプライベートを守りやすい意味でも、任意売却は競売よりお得といえます。
Pick up
業歴20年の代表が窓口対応！
「離婚問題」もお気軽に
ご相談ください！
離婚により購入物件のローン問題などでトラブルに見舞われたときは、いつでも気兼ねなく盛田不動産にご相談ください。
お住まいの購入時に組んだローンが離婚のときまで残っていると、さまざまなトラブルを招きます。とくに問題が大きくなるのは、物件を売却してもローンを完済できないケースです。離婚前の話し合いを怠ると、責任の押しつけ合いになるかもしれません。
そんな事態が起きる前に盛田不動産へご相談くだされば、20年の業歴を持つ代表が窓口対応します。お話を伺うときは常にお客様の立場をふまえ、物事をお客様目線で考える姿勢も忘れません。
いつでも当社は問題を解決するうえで望ましい方法をご提案いたしますので、離婚トラブルにお悩みなら遠慮なくお問い合わせください。
